Parâmetros urbanísticos — ZM
| Parâmetro | Valor | Referência legal |
|---|---|---|
| CA Básico | 2 | Lei 16.402/2016 — Art. 58 · Rev. Lei 18.177/2024 |
| CA Máximo | 4 | |
| Taxa de Ocupação | 70% | |
| Gabarito | 48 m | |
| Usos Permitidos | ResidencialComercialServiços |
A Zona Mista (ZM) é a zona mais comum em São Paulo e abrange grande parte das áreas urbanas consolidadas fora dos eixos de transporte. Ela permite uma ampla variedade de usos — residencial, comercial e de serviços — tornando-se a preferida para empreendimentos mistos e incorporações de médio porte.
O que pode ser construído na ZM?
Na Zona Mista você pode construir:
- Edifícios residenciais (apartamentos de qualquer porte)
- Empreendimentos comerciais (lojas, escritórios, centros comerciais)
- Serviços (clínicas, academias, restaurantes, hotéis)
- Empreendimentos de uso misto (residencial + comercial no mesmo edifício)
Usos industriais são geralmente proibidos na ZM, exceto atividades de baixo impacto.
Cálculo de aproveitamento na ZM
Em um terreno de 1.000 m² em Zona Mista:
- CA básico 2,0: até 2.000 m² de área construída sem pagar outorga onerosa
- CA máximo 4,0: até 4.000 m² pagando outorga onerosa ao município
- Taxa de Ocupação 70%: projeção do edifício de até 700 m² no terreno
- Gabarito até 48 m: aproximadamente 13-15 pavimentos
ZM vs ZEU — qual a diferença?
A principal diferença entre ZM e ZEU (Zona Eixo Urbano) é a localização: a ZEU fica lindeira a estações de metrô e CPTM. Os parâmetros de CA são iguais (básico 2,0 · máx 4,0), mas a ZEU não tem restrição de gabarito — o edifício pode crescer quantos andares o CA permitir, sem o teto de 48 m da ZM.
📍 Onde costuma aparecer a ZM?
Vila Madalena, Pinheiros, Santana, Tatuapé, Lapa, Mooca, Perdizes, Brooklin, Vila Mariana
O zoneamento exato depende do endereço. Use o ZFácil para confirmar a zona do seu terreno.
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Posso construir um prédio comercial na ZM?
Sim. A Zona Mista permite uso comercial, residencial e de serviços. Você pode construir desde uma loja individual até um centro empresarial, respeitando o CA (2,0 básico · 4,0 máximo) e a taxa de ocupação de 70%.
Qual o número máximo de pavimentos na ZM?
O gabarito máximo é 48 m, equivalente a aproximadamente 13-15 pavimentos (depende do pé-direito). Mas o fator limitante pode ser o CA antes do gabarito — um terreno pequeno atingirá o CA máximo antes de chegar nos 48 m.
Preciso pagar outorga onerosa na ZM?
Depende. Se a área construída ficar dentro do CA básico (2,0 × área do terreno), não há pagamento de outorga. Para construir acima desse limite até o CA máximo de 4,0, é necessário pagar a OODC (Outorga Onerosa do Direito de Construir) à Prefeitura.