Parâmetros urbanísticos — ZEU
| Parâmetro | Valor | Referência legal |
|---|---|---|
| CA Básico | 2 | Lei 16.402/2016 — Art. 63 · Rev. Lei 18.177/2024 |
| CA Máximo | 4 | |
| Taxa de Ocupação | 70% | |
| Gabarito | Sem restrição | |
| Usos Permitidos | ResidencialComercialServiços |
A Zona Eixo Urbano (ZEU) é uma das zonas mais valorizadas do zoneamento de São Paulo. Ela abrange as ruas e quadras lindeiras a estações de metrô, CPTM e corredores de BRT, incentivando o máximo adensamento construtivo exatamente onde existe oferta de transporte público.
Por que a ZEU não tem restrição de gabarito?
A ausência de limite de altura na ZEU é intencional. O Plano Diretor de SP parte do princípio que adensamento próximo ao transporte coletivo é benéfico: reduz deslocamentos de carro, aproveita a capacidade instalada do metrô e do trem, e democratiza o acesso a áreas servidas de infraestrutura.
Na prática, o limite de construção é dado pelo CA máximo de 4,0 — não pela altura. Um terreno de 1.000 m² em ZEU pode chegar a 4.000 m² de área construída independente de quantos andares isso represente.
ZEU vs ZEUC — qual a diferença?
A ZEUC (Zona Eixo Urbano Consolidado) tem CA ainda maior: básico 2,5 e máximo 6,0. A ZEUC aplica-se a eixos mais consolidados e de maior hierarquia, como as imediações das principais linhas de metrô no centro expandido. A ZEU abrange faixas ao redor de estações de toda a rede.
Impacto da Lei 18.177/2024 na ZEU
A revisão de 2024 ampliou os perímetros de ZEU ao redor de estações inauguradas mais recentemente e incluiu novas vias nos corredores de BRT. Se seu terreno estava em ZM e fica a menos de 600 m de uma estação, vale conferir se passou para ZEU.
📍 Onde costuma aparecer a ZEU?
Cerqueira César, Faria Lima, Berrini, Paulista, Santo André, Tucuruvi, Penha, Itaquera
O zoneamento exato depende do endereço. Use o ZFácil para confirmar a zona do seu terreno.
Verificar se o seu terreno é ZEU
Digite o endereço no ZFácil e veja instantaneamente a zona e os parâmetros construtivos.
Abrir o mapa de zoneamento →Perguntas frequentes sobre ZEU
Qual a distância da estação para o terreno estar em ZEU?
A faixa da ZEU varia por estação, mas tipicamente abrange as quadras dentro de um raio de 300 a 600 metros dos acessos das estações de metrô e CPTM. O perímetro exato é definido no mapa oficial da Lei 18.177/2024 — use o ZFácil para verificar pontualmente.
Posso construir residencial e comercial no mesmo edifício em ZEU?
Sim. A ZEU permite uso misto (residencial + comercial + serviços no mesmo empreendimento). Empreendimentos mistos com lojas no térreo são incentivados pelo PDE nessa zona.
Há bônus de CA para HIS em ZEU?
Sim. Empreendimentos que incluam Habitação de Interesse Social (HIS) podem obter bônus de CA acima do máximo regular, desde que respeitem as proporções mínimas exigidas. Consulte a Prefeitura para valores exatos em cada projeto.