Contexto: por que essa revisão?
O Plano Diretor Estratégico de São Paulo (Lei 16.050/2014) prevê revisão periódica do zoneamento para alinhar as regras às transformações urbanas. A Lei 18.177, aprovada em 10 de outubro de 2024, é a segunda revisão da LPUOS (Lei 16.402/2016) e foca principalmente em:
- Ampliar a oferta habitacional próxima ao transporte coletivo
- Reduzir a pressão por adensamento em áreas exclusivamente residenciais
- Criar transições mais suaves entre zonas de alta e baixa densidade
- Atualizar os perímetros das ZEIS de acordo com os programas habitacionais vigentes
As principais mudanças
1. Expansão dos Eixos de Estruturação Urbana (ZEU e ZEUC)
As zonas lindeiras a estações de metrô, CPTM e terminais de BRT foram ampliadas. Mais ruas ao redor das estações passaram a ter os parâmetros de ZEU (CA básico 2,0 · máx 4,0) ou ZEUC (CA básico 2,5 · máx 6,0), permitindo maior verticalização próxima ao transporte.
2. Nova zona ZCA — Zona de Centralidade Adjacente Nova
A ZCA substitui a antiga denominação ZCa em diversos perímetros. Parâmetros iguais à ZCa: CA básico 2,0 · máx 4,0 · TO 70%. Serve como zona de transição entre as centralidades (ZC) e as zonas mistas (ZM).
3. Nova zona ZCORA — Zona Corredor Adjacente Nova
A ZCORA surge como zona de transição entre ZCOR e zonas residenciais. CA básico 2,0 · máx 4,0 · TO 70%. Reduz o impacto do adensamento dos corredores nas ruas residenciais paralelas às avenidas principais.
4. Revisão dos perímetros das ZEIS
Os limites das Zonas Especiais de Interesse Social foram atualizados para incluir novas áreas de regularização fundiária e remover áreas já urbanizadas que perderam o caráter de precariedade. A proporção mínima de HIS/HMP em novos empreendimentos nas ZEIS também foi revisada.
5. Ajustes nas ZOEs e ZEPs
Algumas Zonas de Ocupação Especial (ZOE) e Zonas Especiais de Preservação (ZEP) tiveram seus perímetros ajustados para refletir novas áreas de tombamento cultural e proteção ambiental reconhecidas após a lei de 2016.
O que não mudou?
A lei manteve os parâmetros básicos das zonas principais:
| Zona | CA Básico | CA Máximo | TO | Status |
|---|---|---|---|---|
| ZM | 2,0 | 4,0 | 70% | Mantido |
| ZEU | 2,0 | 4,0 | 70% | Mantido |
| ZEUC | 2,5 | 6,0 | 70% | Mantido |
| ZC | 2,5 | 6,0 | 70% | Mantido |
| ZER | 1,0 | 1,0 | 50% | Mantido |
| ZCOR | 2,0 | 4,0 | 70% | Mantido |
| ZCA / ZCORA | 2,0 | 4,0 | 70% | Novo nome |
Como verificar se o seu terreno mudou de zona?
A forma mais rápida é usar o ZFácil: os dados já estão atualizados com os perímetros da Lei 18.177/2024. Basta digitar o endereço no mapa e ver a zona atual com todos os parâmetros.
Se você fez um estudo de viabilidade antes de outubro de 2024, é recomendável reconferir o zoneamento — especialmente em ruas próximas a estações de metrô, corredores de ônibus e regiões com histórico de ZEIS.
Seu terreno mudou com a Lei 18.177/2024?
Consulte o zoneamento atualizado por endereço em segundos.
Verificar no mapa →Onde encontrar o texto oficial da Lei 18.177/2024?
O texto integral da lei está disponível no Diário Oficial do Município de São Paulo (DOM) e no portal da Câmara Municipal de SP. O GeoSampa (geosampa.prefeitura.sp.gov.br) disponibiliza as camadas geoespaciais oficiais com os novos perímetros.
O ZFácil usa os dados WFS do GeoSampa como fonte primária — sempre a versão mais atualizada disponibilizada pela Prefeitura.