Parâmetros urbanísticos — ZER
| Parâmetro | Valor | Referência legal |
|---|---|---|
| CA Básico | 1 | Lei 16.402/2016 — Art. 54 · Rev. Lei 18.177/2024 |
| CA Máximo | 1 | |
| Taxa de Ocupação | 50% | |
| Gabarito | 10 m (≈ 3 pav.) | |
| Usos Permitidos | Exclusivamente Residencial |
A Zona Estritamente Residencial (ZER) é a zona mais restritiva do zoneamento de São Paulo. Ela protege bairros de baixa densidade e alto valor paisagístico, limitando a construção a habitações com gabarito máximo de 10 m (aproximadamente 3 pavimentos) e CA de apenas 1,0.
O que é permitido na ZER?
Na ZER, apenas uso residencial é permitido. Isso significa:
- Casas unifamiliares e sobrados
- Pequenos edifícios de até 3 pavimentos
- Condomínios horizontais
Comércio, serviços, escritórios e quaisquer atividades não residenciais são proibidos, exceto o exercício de profissão liberal pelo próprio morador (consultório médico em residência, por exemplo), sujeito a condições específicas.
Por que a ZER tem CA igual ao básico e ao máximo?
Na ZER, CA básico = CA máximo = 1,0. Isso significa que não existe outorga onerosa possível — o teto de construção é definitivo e não pode ser expandido com pagamento. Esta é uma proteção permanente ao caráter residencial e de baixa densidade do bairro.
ZER e valorização imobiliária
Paradoxalmente, a restrição construtiva da ZER é um dos fatores que torna os bairros ZER entre os mais valorizados de São Paulo. Jardim Europa, Alto de Pinheiros e Cidade Jardim são exemplos de áreas onde o zoneamento restritivo preserva a baixa densidade e, consequentemente, o valor dos imóveis.
📍 Onde costuma aparecer a ZER?
Alto de Pinheiros, Jardim Europa, Jardim América, Cidade Jardim, Morumbi, Alto da Boa Vista, Pacaembu
O zoneamento exato depende do endereço. Use o ZFácil para confirmar a zona do seu terreno.
Verificar se o seu terreno é ZER
Digite o endereço no ZFácil e veja instantaneamente a zona e os parâmetros construtivos.
Abrir o mapa de zoneamento →Perguntas frequentes sobre ZER
Posso abrir um escritório na minha casa em ZER?
É permitido exercer profissão liberal (médico, advogado, arquiteto) no próprio imóvel, desde que seja acessório à atividade residencial e não gere impacto de tráfego significativo. Comércio e serviços com atendimento ao público não são permitidos.
Qual o limite real de pavimentos na ZER?
Com gabarito de 10 m, na prática cabe 2 pavimentos com pé-direito normal (2,8 m) + cobertura, ou 3 pavimentos compactos. A taxa de ocupação de 50% limita adicionalmente a projeção no terreno.
Posso comprar terreno em ZER para fazer incorporação?
É possível, mas o potencial construtivo é muito baixo (CA 1,0, gabarito 10 m, TO 50%, uso estritamente residencial). Dificilmente viável economicamente para incorporações verticais. A ZER é mais adequada para casas e pequenos condomínios de alto padrão.