Parâmetros urbanísticos — ZEUC
| Parâmetro | Valor | Referência legal |
|---|---|---|
| CA Básico | 2.5 | Lei 16.402/2016 — Art. 63 · Rev. Lei 18.177/2024 |
| CA Máximo | 6 | |
| Taxa de Ocupação | 70% | |
| Gabarito | Sem restrição | |
| Usos Permitidos | ResidencialComercialServiços |
A Zona Eixo Urbano Consolidado (ZEUC) tem os maiores coeficientes de aproveitamento do zoneamento de São Paulo. Aplicada ao entorno das linhas de metrô mais consolidadas e de maior demanda, ela permite o mais alto grau de verticalização da cidade.
O que torna a ZEUC especial?
Com CA básico 2,5 e CA máximo 6,0, a ZEUC possibilita os maiores empreendimentos da cidade por m² de terreno. Um lote de 1.000 m² em ZEUC pode chegar a 6.000 m² de área construída — o triplo do que seria permitido em uma ZER.
Sem restrição de gabarito, o único limite prático de altura é a relação entre o CA máximo e a planta do edifício. Em terrenos estreitos, isso pode significar edifícios de 20, 30 ou mais pavimentos.
Por que o CA básico é 2,5 e não 2,0?
O CA básico mais alto reflete a consolidação do eixo: a infraestrutura de transporte já está implantada, os serviços e comércio já existem, e a demanda habitacional na área já é elevada. A ZEUC incentiva que o adensamento aconteça imediatamente, sem esperar pagamento de outorga.
ZEUC e outorga onerosa
A área entre CA básico 2,5 e CA máximo 6,0 exige pagamento de OODC (Outorga Onerosa do Direito de Construir). O valor é calculado pela Prefeitura com base no m² do terreno e no fator de interesse social. Mesmo assim, a ZEUC costuma ser viável financeiramente para incorporações de alto padrão e empreendimentos de médio porte.
📍 Onde costuma aparecer a ZEUC?
Linha 2-Verde (Consolação, Paraíso), Linha 4-Amarela (Faria Lima, Pinheiros), Linha 1-Azul (Sé, Santana)
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Qual a diferença entre ZEUC e ZEU?
A ZEUC tem CA básico 2,5 (vs 2,0 da ZEU) e CA máximo 6,0 (vs 4,0 da ZEU). A ZEUC aplica-se às linhas de metrô mais consolidadas. Ambas não têm restrição de gabarito.
A ZEUC aparece perto de todas as estações de metrô?
Não. A ZEUC é reservada para as linhas e estações mais consolidadas — principalmente as Linhas 1, 2 e 4 no centro expandido. Muitas estações das linhas mais periféricas estão em ZEU (CA máx 4,0) em vez de ZEUC.
Com CA 6,0 sem gabarito, posso construir um arranha-céu em qualquer terreno?
Tecnicamente, não há limite de altura — mas há limites de viabilidade. A taxa de ocupação de 70% limita a planta, e um terreno pequeno atingirá o CA máximo antes de chegar em andares muito altos. Além disso, há exigências de estrutura, elevadores e normas NBR que impõem restrições práticas.