Parâmetros urbanísticos — ZC
| Parâmetro | Valor | Referência legal |
|---|---|---|
| CA Básico | 2.5 | Lei 16.402/2016 — Art. 60 · Rev. Lei 18.177/2024 |
| CA Máximo | 6 | |
| Taxa de Ocupação | 70% | |
| Gabarito | Sem restrição | |
| Usos Permitidos | ResidencialComercialServiçosIndustrial |
A Zona Central (ZC) corresponde às principais áreas de centralidade de São Paulo — o centro histórico, a Avenida Paulista e outros polos de convergência urbana. Com os mais altos coeficientes de aproveitamento e sem restrição de gabarito, a ZC permite a maior densidade construtiva do município.
O que diferencia a ZC de outras zonas de alta densidade?
Além do alto CA (básico 2,5 · máx 6,0), a ZC é a única zona que permite todos os tipos de uso, incluindo indústria de baixo e médio impacto. Isso reflete a vocação histórica do centro como polo de negócios, moradia, cultura e produção concentrados.
Na prática, nos últimos anos a ZC no Centro Histórico tem sido alvo de programas de requalificação e retrofit de edifícios antigos — a combinação de alto CA, permissão de todos os usos e existência de estoque edificado cria oportunidades únicas de reconversão imobiliária.
ZC e o programa de requalificação do Centro
O PDE 2014 e a Lei 18.177/2024 incentivam a conversão de edifícios comerciais obsoletos em uso residencial e misto no centro expandido. Empreendimentos de requalificação em ZC podem ter descontos na outorga onerosa e isenções fiscais, dependendo do enquadramento no programa municipal.
Por que comprar terreno na ZC?
O CA máximo de 6,0 sem gabarito torna a ZC atrativa para incorporações de alta densidade. No entanto, a complexidade fundiária (muitos imóveis com pendências cartoriais no Centro), os custos de demolição e a percepção de insegurança em algumas áreas são fatores a considerar.
📍 Onde costuma aparecer a ZC?
Centro Histórico, Sé, República, Bela Vista, Liberdade, Santa Cecília, Consolação, Bom Retiro
O zoneamento exato depende do endereço. Use o ZFácil para confirmar a zona do seu terreno.
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Abrir o mapa de zoneamento →Perguntas frequentes sobre ZC
A Avenida Paulista é Zona Central?
A Av. Paulista é majoritariamente classificada como ZEUC (Zona Eixo Urbano Consolidado) nos trechos lindeiros ao metrô, com parâmetros CA básico 2,5 e máximo 6,0 — semelhantes à ZC. Os quarteirões do entorno imediato podem ser ZC ou ZEUC dependendo da quadra específica.
Posso instalar fábrica na ZC?
A ZC permite usos industriais de baixo impacto (como confecções, gráficas, panificadoras). Indústrias de médio e alto impacto ambiental ou de tráfego não são permitidas.
Quais incentivos existem para retrofit no Centro SP?
A Prefeitura oferece programas como o "Requalifica Centro" com redução de outorga onerosa, IPTU progressivo, e incentivos fiscais para conversão de uso. Consulte a SMUL (Secretaria Municipal de Urbanismo e Licenciamento) para os programas ativos.