Parâmetros urbanísticos — ZPI
| Parâmetro | Valor | Referência legal |
|---|---|---|
| CA Básico | 1 | Lei 16.402/2016 — Art. 68 · Rev. Lei 18.177/2024 |
| CA Máximo | 2 | |
| Taxa de Ocupação | 60% | |
| Gabarito | Sem restrição | |
| Usos Permitidos | IndústriaComércioServiços |
A Zona Predominantemente Industrial (ZPI) resguarda as áreas produtivas da cidade — parques industriais, centros logísticos e zonas de grande atividade de serviços. Ao contrário da tendência de reconversão (como a ZDE), a ZPI mantém ativamente o uso industrial como atividade principal.
Por que manter ZPI em São Paulo?
Mesmo com a desindustrialização, São Paulo ainda é um polo logístico e de serviços industriais. A ZPI garante que áreas estratégicas para distribuição, armazenamento e produção não sejam tomadas por uso residencial — o que causaria conflitos de vizinhança (barulho, tráfego de caminhões, emissões) e eventual perda de capacidade produtiva.
O que pode ser instalado em ZPI?
- Indústrias de médio e alto impacto
- Centros de distribuição e logística
- Serviços de suporte industrial (manutenção, transporte, atacado)
- Comércio atacadista e varejista de grande porte
O uso residencial é proibido na ZPI — ou seja, não é possível morar em imóvel em Zona Predominantemente Industrial.
Parâmetros construtivos na ZPI
Com CA básico 1,0 e máximo 2,0, a ZPI não incentiva alta verticalização — a maioria dos usos industriais é horizontal (galpões de 1 a 2 andares). A taxa de ocupação de 60% é levemente mais baixa que nas zonas mistas, refletindo necessidade de pátios de manobra e carga/descarga.
📍 Onde costuma aparecer a ZPI?
Santo André (limítrofe), Jurubatuba, Capuava, Itaim Paulista, Jardim Helena, Cidade Industrial
O zoneamento exato depende do endereço. Use o ZFácil para confirmar a zona do seu terreno.
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Abrir o mapa de zoneamento →Perguntas frequentes sobre ZPI
Posso instalar um escritório comercial em área ZPI?
Serviços administrativos de suporte à atividade industrial (sede administrativa de empresa, escritório de planejamento) são tolerados na ZPI. Comércio varejista extenso pode necessitar de análise pela Prefeitura.
Posso converter um galpão industrial em residencial em ZPI?
Não. O uso residencial é vedado na ZPI. A conversão para residencial exigiria primeiro uma mudança de zoneamento (procedimento longo e incerto) ou reconhecimento de que a área foi reclassificada como ZDE.
Como fica o CAR (Coeficiente de Aproveitamento Residencial) em ZPI?
Não existe CA residencial na ZPI porque o uso residencial não é permitido. O CA 1,0 básico e 2,0 máximo referem-se a usos industriais, de serviços e comerciais.