Parâmetros urbanísticos — ZEP
| Parâmetro | Valor | Referência legal |
|---|---|---|
| CA Básico | 1 | Lei 16.402/2016 — Art. 71 · Rev. Lei 18.177/2024 |
| CA Máximo | 1 | |
| Taxa de Ocupação | 50% | |
| Gabarito | 8 m (≈ 2 pav.) | |
| Usos Permitidos | ResidencialComércio restrito |
A Zona Especial de Preservação (ZEP) é demarcada sobre áreas de reconhecido valor ambiental, histórico, cultural ou paisagístico. Mais restritiva que as zonas residenciais comuns, com gabarito máximo de apenas 8 m (aproximadamente 2 pavimentos), a ZEP funciona como complemento urbano ao tombamento de bens isolados.
ZEP e tombamento — qual a diferença?
O tombamento é um instrumento que incide sobre um bem específico (um edifício, uma praça, um conjunto). A ZEP é um instrumento de zoneamento que protege a ambiência urbana ao redor dos bens tombados, impedindo que novos edifícios altos destruam o contexto histórico ou paisagístico.
É possível ter um imóvel em ZEP sem ser tombado — nesse caso, as restrições de altura e ocupação ainda se aplicam, mesmo que o imóvel não tenha valor histórico individual.
O que pode ser feito em ZEP?
- Restauro e manutenção de edificações existentes
- Novas construções respeitando gabarito de 8 m e CA 1,0
- Comércio e serviços compatíveis com o caráter histórico-cultural da área
Demolições e reformas significativas em ZEP podem requerer aprovação do CONPRESP (Conselho Municipal de Preservação do Patrimônio Histórico).
ZEP no Centro Histórico de SP
Partes do centro histórico de São Paulo estão em ZEP, em conjunto com tombamento pelo CONPRESP e CONDEPHAAT. Nessas áreas, qualquer intervenção exige análise prévia detalhada — mas também há incentivos fiscais e programas de requalificação para proprietários que preservam e restauram.
📍 Onde costuma aparecer a ZEP?
Vila Madalena (Beco do Batman), Pacaembu, Higienópolis, Jardim Paulistano, Centro Histórico, Bixiga
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Posso reformar meu imóvel em ZEP?
Reformas internas que não alterem a volumetria e fachada geralmente são liberadas pelo alvará normal. Ampliações, adições de pavimentos ou mudanças de fachada exigem análise do CONPRESP ou setor de patrimônio da Prefeitura.
Posso vender imóvel em ZEP com restrições?
Sim. As restrições da ZEP não impedem a venda — apenas as obras e usos. O comprador precisa estar ciente das limitações construtivas ao adquirir o imóvel.
O gabarito de 8 m é válido mesmo sem tombamento?
Sim. A ZEP impõe restrições de zoneamento independentemente do tombamento. Mesmo que o imóvel não seja tombado, o gabarito de 8 m se aplica a toda a zona.