Parâmetros urbanísticos — ZEIS-3
| Parâmetro | Valor | Referência legal |
|---|---|---|
| CA Básico | 3 | Lei 16.402/2016 — Art. 47 · Rev. Lei 18.177/2024 |
| CA Máximo | 4 | |
| Taxa de Ocupação | 70% | |
| Gabarito | Sem restrição | |
| Usos Permitidos | Residencial (com % obrigatório de HIS)ComercialServiços |
A Zona Especial de Interesse Social 3 (ZEIS-3) tem uma lógica diferente das ZEIS-1 e 2: em vez de regularizar assentamentos precários, ela cria obrigação de habitação acessível em áreas já consolidadas. São regiões centrais com boa infraestrutura mas com imóveis subutilizados — galpões antigos, terrenos baldios, edifícios ociosos.
Por que a ZEIS-3 tem CA básico 3,0?
O CA básico elevado (3,0) serve como incentivo ao incorporador: ao aceitar incluir habitação de interesse social no projeto, o empreendedor ganha maior potencial construtivo comparado a uma ZM comum (CA básico 2,0). É uma troca: mais área construída livre em troca de unidades acessíveis.
A proporção exata de HIS/HMP obrigatória varia conforme o Plano de Urbanização da ZEIS aprovado. Em geral, 40% das unidades residenciais devem ser HIS ou HMP.
ZEIS-3 como oportunidade de incorporação
Para incorporadores, a ZEIS-3 no Centro Expandido de SP oferece:
- CA básico 3,0 — sem outorga onerosa até 3× o terreno
- Localização central com infraestrutura completa
- Possibilidade de mistura HIS + unidades de mercado no mesmo empreendimento
- Incentivos fiscais para programas habitacionais vinculados
📍 Onde costuma aparecer a ZEIS-3?
Centro Histórico, Bom Retiro, Brás, Pari, Mooca, Vila Maria, Carandiru
O zoneamento exato depende do endereço. Use o ZFácil para confirmar a zona do seu terreno.
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Abrir o mapa de zoneamento →Perguntas frequentes sobre ZEIS-3
Qual percentual de HIS é obrigatório em ZEIS-3?
O PDE define 40% das unidades como obrigatórias para HIS/HMP, mas o percentual exato pode variar conforme o Plano de Urbanização aprovado para cada perímetro. Consulte a SMUL antes de estruturar o projeto.
Posso construir unidades de alto padrão junto com HIS em ZEIS-3?
Sim. A ZEIS-3 permite que as unidades além do percentual mínimo de HIS/HMP sejam de qualquer faixa de mercado, incluindo alto padrão. Essa mistura é exatamente o modelo incentivado pelo PDE para diversificar socioeconomicamente as áreas centrais.
O que acontece se eu construir em ZEIS-3 sem respeitar o percentual de HIS?
O projeto não será aprovado pela Prefeitura. A demarcação como ZEIS é uma vinculação urbanística — sem o percentual de HIS, não há concessão de alvará.