Parâmetros urbanísticos — ZEIS-1
| Parâmetro | Valor | Referência legal |
|---|---|---|
| CA Básico | 1 | Lei 16.402/2016 — Art. 45 · Rev. Lei 18.177/2024 |
| CA Máximo | 2.5 | |
| Taxa de Ocupação | 70% | |
| Gabarito | Sem restrição | |
| Usos Permitidos | Exclusivamente Residencial (HIS/HMP) |
A Zona Especial de Interesse Social 1 (ZEIS-1) é demarcada sobre assentamentos informais consolidados — favelas, loteamentos irregulares e assentamentos precários já ocupados. O objetivo central não é criar novas construções, mas regularizar e urbanizar as existentes, garantindo habitação digna para quem já mora lá.
O que é permitido na ZEIS-1?
A ZEIS-1 é reservada exclusivamente para:
- HIS (Habitação de Interesse Social): imóveis com renda familiar de até 3 salários mínimos
- HMP (Habitação de Mercado Popular): imóveis com renda familiar de 3 a 10 salários mínimos
- Equipamentos públicos de educação, saúde e lazer necessários ao assentamento
Empreendimentos residenciais de alto padrão, comércio extenso ou incorporações especulativas são vedados na ZEIS-1.
Regularização fundiária na ZEIS-1
O principal instrumento da ZEIS-1 é a REURB (Regularização Fundiária Urbana), que permite a titulação de lotes já ocupados sem necessidade de reconstrução total. O Plano de Urbanização da ZEIS define as regras específicas para cada assentamento — nem todos os parâmetros do zoneamento geral se aplicam automaticamente.
📍 Onde costuma aparecer a ZEIS-1?
Heliópolis (Ipiranga), Paraisópolis (Morumbi), Jardim Ângela, Capão Redondo, Brasilândia, Cidade Tiradentes
O zoneamento exato depende do endereço. Use o ZFácil para confirmar a zona do seu terreno.
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Abrir o mapa de zoneamento →Perguntas frequentes sobre ZEIS-1
Posso comprar terreno em ZEIS-1 para incorporação?
A ZEIS-1 é destinada exclusivamente a HIS e HMP. Incorporações de mercado livre não são permitidas. Empreendedores que atuem em programas habitacionais (COHAB, CDHU, Minha Casa Minha Vida) podem operar em ZEIS-1 com aprovação do Conselho Gestor da ZEIS.
Qual a diferença entre ZEIS-1 e ZEIS-3?
A ZEIS-1 é demarcada sobre assentamentos já ocupados informalmente. A ZEIS-3 é demarcada sobre imóveis subutilizados em áreas consolidadas e servidas de infraestrutura, onde novos empreendimentos habitacionais com percentual de HIS devem ser construídos.
Quem administra as ZEIS-1?
Cada ZEIS-1 tem um Conselho Gestor, formado por representantes dos moradores e do poder público. O Conselho aprova o Plano de Urbanização e fiscaliza sua execução. Nenhuma intervenção significativa pode ocorrer sem aprovação do Conselho.