Parâmetros urbanísticos — ZCOR
| Parâmetro | Valor | Referência legal |
|---|---|---|
| CA Básico | 2 | Lei 16.402/2016 — Art. 62 · Rev. Lei 18.177/2024 |
| CA Máximo | 4 | |
| Taxa de Ocupação | 70% | |
| Gabarito | Sem restrição | |
| Usos Permitidos | ResidencialComercialServiços |
A Zona Corredor (ZCOR) abrange as faixas de quadras lindeiras às principais avenidas e corredores viários de São Paulo. A lógica é a mesma dos eixos de transporte público: concentrar adensamento ao longo das vias estruturais, facilitando o acesso a pé ou de bicicleta para os eixos de transporte coletivo.
Como a ZCOR se diferencia da ZM?
A ZM e a ZCOR têm os mesmos parâmetros de CA (básico 2,0 · máx 4,0) e TO (70%), mas a ZCOR não tem restrição de gabarito. Na ZM, o gabarito máximo é 48 m. Na ZCOR, o CA é o único limitante de altura — o edifício pode subir quantos pavimentos forem economicamente viáveis dentro do CA 4,0.
Isso torna a ZCOR especialmente atraente para incorporações de torre única em terrenos menores: sem limite de altura, você concentra todo o CA em uma planta menor, liberando o terreno para uso comercial no térreo ou áreas verdes.
ZCOR e ZCORA — qual é qual?
A ZCORA (Zona Corredor Adjacente), criada pela Lei 18.177/2024, é a versão de transição da ZCOR: mesmos parâmetros (CA básico 2,0 · máx 4,0 · TO 70%), mas localizada nas ruas imediatamente paralelas à ZCOR, entre o corredor e as zonas residenciais. A ZCORA reduz o impacto do adensamento nas ruas mais tranquilas próximas às avenidas.
📍 Onde costuma aparecer a ZCOR?
Lindeiro a Av. Rebouças, Av. Brigadeiro Faria Lima, Av. Paulista, Av. Santo Amaro, Av. dos Bandeirantes
O zoneamento exato depende do endereço. Use o ZFácil para confirmar a zona do seu terreno.
Verificar se o seu terreno é ZCOR
Digite o endereço no ZFácil e veja instantaneamente a zona e os parâmetros construtivos.
Abrir o mapa de zoneamento →Perguntas frequentes sobre ZCOR
Meu imóvel fica numa rua lateral à avenida. É ZCOR?
Depende. A ZCOR abrange normalmente as quadras com frente direta para a avenida. Ruas laterais a até uma ou duas quadras da avenida podem ser ZCORA, ZM ou outra zona. Use o ZFácil para verificar o zoneamento exato do seu endereço.
Posso ter loja no térreo e apartamentos nos andares superiores em ZCOR?
Sim. O uso misto (comercial no térreo + residencial nos pavimentos superiores) é incentivado na ZCOR. O zoneamento permite R + C + S no mesmo edifício.
A ZCOR se aplica à Avenida Paulista?
Não diretamente. A Av. Paulista e seus arredores são majoritariamente ZEUC (Zona Eixo Urbano Consolidado), com CA ainda mais alto (básico 2,5 · máx 6,0). A ZCOR aplica-se a avenidas sem linha de metrô ou em cidades sem eixos de CPTM.