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01 / 14 · FUNDAMENTOS
O que é Zoneamento Urbano?
Pense no zoneamento como um mapa de regras que cobre toda a cidade.
Cada pedaço do território está numa zona, e cada zona tem suas próprias leis:
o que pode ser construído, qual o tamanho máximo, quais usos são permitidos.
📌 Lei base
LPUOS
Lei de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo. Em SP: Lei 16.402/2016, revisada pela Lei 18.177/2024.
🗺️ Quem define
Prefeitura Municipal
Cada município tem sua lei de zoneamento. O que vale para SP não vale para Guarulhos ou Osasco.
Resumo de 1 frase: Zoneamento = regras de o que e quanto pode ser construído em cada endereço.
02 / 14 · RELEVÂNCIA
Por que você precisa saber isso?
🏠 Comprador
Antes de comprar
Saiba se o vizinho pode erguer um prédio de 20 andares ao lado da sua casa — ou não.
📊 Incorporador
Antes de lançar
O CA e a TO definem seu VGV máximo. Errar o zoneamento pode inviabilizar o empreendimento.
✏️ Projetista
Antes de projetar
Recuos, gabarito e taxa de ocupação são o ponto de partida de qualquer anteprojeto.
Dado real: Um terreno em ZEU (Eixo Urbano) pode valer até 2× mais que um lote idêntico em ZM, por ter potencial construtivo muito maior.
03 / 14 · PANORAMA
As Zonas de São Paulo
SP tem dezenas de zonas. Veja as mais importantes:
ZM
Zona Mista
Residencial + Comercial · CA máx 4,0
ZEU
Eixo Urbano
Perto do metrô · Sem gabarito!
ZER
Estritamente Residencial
Baixa densidade · CA máx 1,0
ZC
Zona Central
Alto adensamento · CA máx 6,0
ZEIS
Habitação de Interesse Social
Reserva para habitação popular
ZPI/ZDE
Industrial / Econômico
Indústria, galpões, logística
04 / 14 · ZONAS
ZM — Zona Mista
A zona mais comum de SP. Cobre a maior parte dos bairros residenciais com comércio.
CA Básico2,0
CA Máximo (c/ outorga)4,0
Taxa de Ocupação70%
Gabarito máximo48 m (~14 andares)
Cota parte mínima20 m²/UH
Usos permitidosResidencial + Comercial + Serviços
Exemplo: Terreno de 500 m² em ZM → pode construir até 2.000 m² (CA 4,0 × 500) pagando outorga onerosa à Prefeitura.
05 / 14 · ZONAS
ZEU — Eixo Urbano
Ao longo de corredores de metrô, CPTM, BRT e ciclovias estruturais.
CA Básico2,0
CA Máximo (c/ outorga)4,0
Taxa de Ocupação80%
Gabarito máximoSEM LIMITE ✓
Recuo frontalOpcional (fachada ativa)
Usos permitidosTodos os usos não incômodos
Vantagem da ZEU: Sem restrição de gabarito = edifícios altos viáveis. Por isso lotes em ZEU valem mais — o potencial de verticalização é maior com o mesmo CA.
06 / 14 · ZONAS
ZER — Zona Estritamente Residencial
Bairros de baixa densidade, casas unifamiliares, sem comércio de grande porte.
CA Básico0,5
CA Máximo1,0
Taxa de Ocupação50%
Gabarito máximo10 m (~3 andares)
Cota parte mínima125 m²/UH
Usos permitidosResidencial unifamiliar e multifamiliar
Exemplos de bairros ZER: Alto de Pinheiros, Morumbi, Panamby, parte do Jardim Europa, Chácara Flora.
07 / 14 · PARÂMETROS
Coeficiente de Aproveitamento (CA)
O número mais importante do zoneamento. Define o tamanho máximo da obra.
Área do Terreno × CA = Área Construída Máxima
CA Básico
Pode construir sem pagar nada além do alvará. Em ZM = 2,0.
CA Máximo
Pode construir pagando outorga onerosa à Prefeitura. Em ZM = 4,0.
🏗️ Exemplo prático: Terreno de 300 m² em ZM.
· CA Básico (2,0): pode construir até 600 m² — grátis.
· CA Máximo (4,0): pode construir até 1.200 m² — pagando outorga pelos 600 m² extras.
08 / 14 · PARÂMETROS
Taxa de Ocupação e Gabarito
📐 Taxa de Ocupação (TO)
% da projeção horizontal
TO 70% em terreno de 500 m²: a pegada do prédio pode cobrir no máximo 350 m². O restante fica descoberto.
ZM70%
ZEU80%
ZER50%
📏 Gabarito
Altura máxima da edificação
Em ZM o gabarito é 48 m (~14 andares). Em ZEU não há limite — daí as torres altas perto das estações de metrô.
ZM48 m
ZEUSem limite
ZER10 m
Atenção: CA e TO são restrições independentes. Você respeita as duas ao mesmo tempo. Quem limitar primeiro vence.
09 / 14 · PARÂMETROS
Recuos Obrigatórios
Afastamentos mínimos entre a construção e os limites do lote.
🔼 Recuo frontal (ZM)5 m (até 6m de altura) / 6 m acima
↔️ Recuo lateral1,5 m (até 6m) → H/6 acima
⬇️ Recuo de fundos3 m (até 6m) → H/6 acima
🚀 ZEU (frente a eixo)Recuo frontal = 0 (fachada ativa)
🌳 ZERFrontal 5 m · Laterais 2 m · Fundos 4 m
H/6: H é a altura da parede que faz frente para o limite do lote. Quanto mais alto o prédio, maior o afastamento exigido. Isso gera a típica forma "escalonada" dos prédios paulistanos.
Igreja, escola, hotel, loja — cada zona tem sua regra.
● Permitido● Tolerado*● Proibido
Uso / Atividade
ZER
ZM
ZEU
ZC
ZPI
🏠 Casa / sobrado
Residencial unifamiliar
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🏢 Apartamento / cond.
Residencial multifamiliar
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🏪 Loja / mercado
Comércio varejista
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🏨 Hotel / hospedagem
Apart-hotel, hostel
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⛪ Igreja / templo
Culto religioso
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🏫 Escola / clínica
Ensino, saúde, serviços
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🏭 Indústria leve
Manufatura, gráfica
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🚛 Galpão / logística
CD, transportadora
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* Tolerado = necessita de EIV (Estudo de Impacto de Vizinhança) ou licença especial
GUIA · O QUE PODE EM CADA ZONA? (2/2)
Zonas Industriais e Especiais
ZPI, ZDE e ZEIS — usos industriais, logísticos e sociais.
● Permitido● Tolerado*● Proibido
Uso / Atividade
ZPI
ZDE
ZEIS
ZEP
🏠 Casa / sobrado
Residencial unifamiliar
●
●
●
●
🏢 Apartamento / cond.
Residencial multifamiliar
●
●
●
●
🏪 Loja / mercado
Comércio varejista
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⛪ Igreja / escola / saúde
Culto, ensino, hospital
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🏭 Indústria leve
Manufatura, gráfica, confecção
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🏗️ Indústria pesada
Grande porte, alto impacto
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🚛 Galpão / logística
CD, transportadora, armazém
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ZEIS (1 e 2) é exclusivamente para habitação de interesse social — qualquer uso comercial precisa de EIV. ZEP preserva bens tombados: comércio pontual, sem indústria.
10 / 14 · CASOS PRÁTICOS
3 Casos Práticos
Clique em cada caso para ver o cálculo completo.
🏙️ Torre perto do Metrô Faria Lima (ZEU) — Terreno 1.000 m²▶
Parâmetros ZEU: CA básico 2,0 · CA máximo 4,0 · TO 80% · Sem gabarito
· Área construída máxima: 4,0 × 1.000 = 4.000 m²
· Projeção máx. por andar: 80% × 1.000 = 800 m²
· Andares necessários: 4.000 ÷ 800 = 5 andares (ou mais, reduzindo a planta)
· Com CA básico (sem outorga): 2.000 m² construídos — 2,5 andares de 800 m²
💡 Sem gabarito, pode empilhar os andares e estreitar a planta — viabiliza torres de 20+ andares.
🏡 Residência no Alto de Pinheiros (ZER) — Terreno 500 m²▶
Parâmetros ZER: CA básico 0,5 · CA máximo 1,0 · TO 50% · Gabarito 10 m
· Área construída máxima: 1,0 × 500 = 500 m²
· Projeção máx. por andar: 50% × 500 = 250 m²
· Andares máximos: ≈ 3 (limitado pelo gabarito de 10 m)
· Recuos obrigatórios: frontal 5 m, laterais 2 m, fundos 4 m
💡 ZER é projetada para casas e sobrados. Inviabiliza prédios residenciais — por isso o bairro mantém o caráter de baixa densidade.
🏢 Edifício Misto na Vila Olímpia (ZM) — Terreno 800 m²▶
Parâmetros ZM: CA básico 2,0 · CA máximo 4,0 · TO 70% · Gabarito 48 m
· Área construída máxima: 4,0 × 800 = 3.200 m²
· Projeção máx. por andar: 70% × 800 = 560 m²
· Andares até CA máximo: 3.200 ÷ 560 = ≈ 6 andares
· Andares até gabarito 48 m: ≈ 14 andares (com plantas menores, usando menos TO)
💡 Em ZM, o gabarito raramente é o fator limitante — geralmente é o CA que esgota primeiro.
11 / 14 · PARÂMETROS AVANÇADOS
Outorga Onerosa e Cota Parte
💰 Outorga Onerosa
Compra do potencial extra
Para construir entre o CA básico e o CA máximo, paga-se à Prefeitura. O valor usa a fórmula:
Fs × At × Vt × (CA — CAb) / CA
Onde Fs = fator de interesse social, At = área do terreno, Vt = valor venal de referência.
📐 Cota Parte Mínima
Área mínima por unidade
Define o número máximo de apartamentos. Em ZM a cota parte é 20 m²/UH.
Terreno de 500 m² ÷ 20 = 25 unidades máximas.
Serve para evitar supersuperpopulação de prédios em lotes pequenos.
Nova Lei 18.177/2024: Habitações de Interesse Social (HIS 1 e 2) têm isenção de outorga e bônus de CA — incentivo para ampliar a oferta de moradia popular.
12 / 14 · ATUALIZAÇÃO LEGAL
Lei 18.177/2024 — O que mudou?
🚇 ZEU/ZEUCExpansão para eixos de BRT e ciclovias estruturais
🏘️ HIS 1 e 2Bônus de CA + isenção de outorga para habitação social
🏪 Fachada AtivaIncentivo para térreos comerciais em vez de muros
🌿 Áreas VerdesBônus de CA para projetos com mais permeabilidade
📦 Cota Parte ZEISCota parte reduzida para ampliar densidade em ZEIS
🏗️ ParcelamentoNovas regras para lotes mínimos e condomínios
Em vigor: A Lei 18.177 foi sancionada em agosto de 2024. Os novos parâmetros constam no sistema do ZFácil — sempre atualizados.
QUIZ 1 · COEFICIENTE DE APROVEITAMENTO
Terreno de 400 m² em ZEU (CA máximo 4,0). Qual a área construída máxima possível?
Dica: CA máximo × área do terreno = área construída máxima.
Aqui: 4,0 × 400 = 1.600 m². Simples assim! 💡
QUIZ 2 · ZONAS E PARÂMETROS
Em qual zona de São Paulo não existe restrição de gabarito (altura máxima)?
Por quê? A ZEU (Eixo Urbano) não tem gabarito para incentivar verticalização perto do transporte público — reduz o uso do carro e aumenta a densidade onde há infraestrutura.
🎓
Parabéns! Você concluiu o curso.
Agora você sabe o que é CA, TO, gabarito, recuos, ZM, ZEU, ZER — e o que mudou com a Lei 18.177/2024.
ZFácil mostra zona, parâmetros completos, SQL do lote, calculadora de potencial construtivo e mais — para qualquer endereço de São Paulo. Gratuito para começar.